Giá tăng, lãi vay thả nổi, sức mua căn hộ ở Hà Nội, TP HCM sụt mạnh

Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong quý 3/2026 tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá cao, nhưng thanh khoản có dấu hiệu giảm tốc rõ rệt khi người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính và mức giá vượt khả năng chi trả.

Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc, trong phiên họp về chính sách nhà ở vào sáng 13/10, cho rằng giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Nhận định này lặp lại thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính hồi tháng 9/2025 khi ông nói "giá nhà cao, cao mãi, cao quá, người dân không thể mua được" còn những người làm chính sách thì "ngồi trên trời hết cả rồi".

Theo các báo cáo thị trường địa ốc quý 3 từ Avison Young và Knight Frank, tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại hai thị trường lớn nhất cả nước đều giảm đáng kể so với giai đoạn trước.

Bộ Xây dựng có chung quan sát, cho rằng thanh khoản còn thấp và các giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ chỉ còn khoảng 31%, thấp hơn nhiều so với mức 70-80% của cùng kỳ năm ngoái.

Tại TP HCM, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường rơi xuống 28%, giảm đáng kể so với 49% cùng kỳ 2025 theo một số thống kê, phản ánh xu hướng chững lại của lực cầu sau thời gian dài giá nhà tăng mạnh.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất là mặt bằng giá bán đã leo lên mức quá cao so với thu nhập của đa số người mua nhà ở thực.

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 4.180 USD/m2, tương đương 108 triệu đồng/m2, còn ở TP HCM, giá căn hộ mở bán mới bình quân đã lên tới 4.210 USD/m2, tương đương khoảng 110 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, số liệu Cục Thống kê công bố hồi tháng 7 cho hay mức thu nhập bình quân đầu người một tháng của thủ đô trong năm 2025 hơn 8,3 triệu đồng, xếp đầu cả nước. Con số này đối với TP HCM là gần 8,1 triệu đồng.

Giá nhà liên tục tăng trong khi tốc độ cải thiện thu nhập không theo kịp khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá bán ngày càng lớn. Điều này buộc nhiều người mua nhà phải trì hoãn kế hoạch sở hữu bất động sản hoặc chuyển hướng sang các sản phẩm giá thấp hơn.

Áp lực lãi suất cũng là yếu tố quan trọng tác động đến quyết định xuống tiền của người mua. Theo nhiều thống kê, lãi suất vay mua nhà thả nổi hiện vẫn ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm đáng kể trong thời gian tới, trung bình ở mức 16-17%.

Nhiều khoản vay mua nhà, mua ô tô có thời điểm đồng loạt tăng lên 16 - 20%/năm.

Trong bối cảnh chi phí vốn đắt đỏ, nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục thuê nhà hoặc chờ đợi thị trường điều chỉnh thay vì vay vốn để mua nhà ngay thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối khi thị trường thiếu nghiêm trọng các sản phẩm vừa túi tiền. Tại Hà Nội, hơn 80% nguồn cung mới trong quý 3 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Tại TP HCM, quỹ đất khan hiếm cùng chi phí đầu vào tăng cao khiến các dự án mới chủ yếu hướng đến phân khúc trung cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi khu vực trung tâm.

Nguồn cung lệch pha với nhu cầu thực khiến một bộ phận lớn người mua không tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Điều này làm giảm đáng kể tốc độ tiêu thụ dù lượng căn hộ mở bán mới vẫn liên tục tăng.

Ngoài yếu tố giá cả, tâm lý thị trường cũng đang thay đổi. Sau nhiều năm chứng kiến đà tăng giá mạnh, người mua hiện không còn mang tâm lý "mua đuổi" vì lo bỏ lỡ cơ hội.

Thay vào đó, các đơn vị nghiên cứu cho rằng người tiêu dùng đang trở nên thận trọng hơn, cân nhắc kỹ về vị trí, chất lượng dự án, uy tín chủ đầu tư và hiệu quả tài chính trước khi quyết định giao dịch.

Xu hướng này thể hiện rõ trên thị trường thứ cấp. Tại Hà Nội, những người có sẵn dòng tiền mặt đang nắm lợi thế trong đàm phán, có thể yêu cầu giảm giá 8-12% đối với các chủ nhà chịu áp lực tài chính hoặc đã hết thời gian ân hạn nợ gốc.

Nhiều khách hàng cũng chuyển sang tìm mua các dự án đã bàn giao từ 5-10 năm trước với mức giá khoảng 2.000-2.500 USD/m2 (52-64 triệu đồng) thay vì chấp nhận mua các dự án vùng ven mới với giá gần 3.300 USD/m2 (85 triệu đồng).

Các chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP HCM chưa rơi vào trạng thái đóng băng, nhưng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng nóng.

Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục gia tăng mạnh đến năm 2027, khả năng hấp thụ của thị trường được nhận định là sẽ phụ thuộc nhiều vào việc các chủ đầu tư có điều chỉnh chiến lược giá bán, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính hay không.

Sức mua suy yếu hiện nay được cho không xuất phát từ việc thiếu nhu cầu nhà ở, mà chủ yếu đến từ sự mất cân đối giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân, cộng với tác động của lãi suất cao và sự thiếu vắng nguồn cung ở phân khúc vừa túi tiền.

Đây được giới phân tích đánh giá là những nút thắt lớn nhất của cả thị trường Hà Nội lẫn TP HCM trong giai đoạn hiện nay.

Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc cho rằng thị trường bất động sản hiện còn ba vấn đề lớn cần tập trung giải quyết.

Vấn đề đầu tiên, theo ông Túc, là tiến độ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê còn chậm.

Năm 2026, các địa phương được giao chỉ tiêu hoàn thành hơn 97.000 căn nhà ở xã hội, tuy nhiên trong 9 tháng đầu năm mới hoàn thành gần 47.000 căn, tương đương khoảng 48% kế hoạch.

Vấn đề thứ hai là giá nhà vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và một bộ phận cán bộ, công chức.

Trở ngại thứ ba là nhiều dự án bất động sản vẫn bị đình trệ hoặc kéo dài trong nhiều năm do các vướng mắc về pháp lý, đất đai và tài chính.

Theo báo cáo của 27/34 địa phương trong sáng 13/10, lượng bất động sản tồn kho trong quý 3 vào khoảng 51.950 căn hoặc lô nền và tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước. Điều này càng làm rõ thêm sự khó khăn về thanh khoản hiện nay.